오피스텔 투자 장점 단점 주의점 아파트 차이 비교

오피스텔 투자 장점 단점 주의점

오피스텔 투자 시 기본개념, 장점, 단점, 주의점을 정확하게 확인하고 아파트와의 차이점을 비교해서 명확하게 어떤 것이 수익이 나는지와 양도세, 취득세, 종부세 등 세금 문제에 대해서 주거용 업무용 오피스텔을 판단하는데 도움되시기 바라겠습니다.

 

목차

 

오피스텔 투자 기본개념

오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분되는게 가장 큰 특징입니다.

오피스텔 투자는 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분되는 것이 가장 큰 장점이 있지만, 아파트와 다르게 시간이 지날수록 감가상각으로 인해 가치가 하락한다는 단점이 있으며 하나씩 살펴보면서 핵심만 빠르게 확인 후, 돈 버는 성공적인 투자 하시기 바라겠습니다.

오피스텔 투자 장점

1. 투자금이 적습니다.

아파트, 토지, 상가, 건물 투자와 비교해서 대출이 최대 70~80%까지 가능하기 때문에 현금 투자금액이 적습니다. 

2. 물건이 많아 구하기 쉽습니다.

아파트는 매도 매수 모두 치열한 시장이라 좋은 물건은 웬만해서는 나까지 안오기 마련이고, 신축 청약은 청약가점이 높고 대출 한도도 낮아져 구하기가 현실적으로 불가능한 수준입니다. 하지만 오피스텔은 청약 자격 제한이 낮고 경쟁률도 높지 않아 일단 물건 구하기가 쉽습니다.

3. 월세를 받을 수 있습니다.

아파트, 상가, 토지, 건물 모두 동일하게 월세를 받을 수 있지만, 소액을 투자한 것에 비하면 월세 수입이 높은편 입니다.

4. 취득세 중과가 되지 않습니다.

아파트는 조정지역, 규제지역이라면 아파트 매매 가격 기준 취득세율은 1채 1.1%, 2채 8%, 3채 이상은 12%를 납부해야 하지만, 오피스텔은 4.6%로 고정되어 있기 때문에 2 주택자 이상 투자자들에게 인기가 좋습니다.

5. 공실 걱정이 없습니다.

상가와 건물과는 다르게 실제 생활을 해야 하는 기본 거주공간이기 때문에 공실률이 거의 없는 편이며, 최근에는 역세권 오피스텔이 많이 생기고 주거형 오피스텔이 많아져 리스크 헷지가 가능합니다.

오피스텔 투자 단점

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1. 시간이 지날수록 감가상각 부담이 생깁니다.

아파트는 신축부터 30년 이상 구축까지 입지만 좋다면 가격 방어가 매우 잘되고 거의 동일하거나 상승하는 패턴의 가격 추이를 보이지만, 오피스텔은 신축이 비싸고 시간이 지날수록 가격이 낮아지는 추세입니다. 특히 20년 이상된 오피스텔의 가격은 시세차익을 거둘 수 있는 물건이 거의 없으며, 최근 유행하는 아파텔 오피스텔은 추후 시세차익 측면에서 유리합니다.

2. 주택수 포함됩니다.

이전에는 모든 오피스텔이 주택수에 포함되지 않았으나, 현재는 오피스텔 사용 목적이 주거형이라면 주택수에 포함되기 때문에 아파트가 납부하는 세금을 동일하게 납부해야 하며, 중과세에 해당되면 헤어 나올 수 없습니다.

3. 신축 미분양 우려됩니다.

장점이자 단점이 구하기가 쉬운 반면에 미분양의 위험성이 있습니다. 건물 전체 미분양이 많아지면 시세가 급락하여 시세차익이 아닌 시세 차손이 생기게 되므로 장기 보유하게 되어 리스크가 커집니다.

오피스텔 투자 주의점

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1. 양도세

주거형 오피스텔이 주택수에 포함되기 때문에, 1 주택 이상인 경우에 오피스텔을 매도할 경우 양도세 중과가 발생됩니다.

2. 취득세

규제지역, 조정지역에서 주거형 오피스텔을 구매학 되면 주택수에 포함되기에 취득세 중과가 발생됩니다.

3. 종합부동산세(종부세)

주거형 오피스텔이라면 주택수에 포함되어 과세표준에 해당되어 종부세를 추가 납부해야 하는 경우가 발생됩니다.

4. 높은 관리비

오피스텔 관리비가 비싸다 싸다 기준점은 한 건물에 세대수가 120세대를 기준으로 이하면 매우 높은 관리비가 부과되며, 최소 200세대 이상은 되어야 관리비가 아파트 수준으로 떨어집니다.

5. 주차난

역세권에 위치한 소형 오피스텔은 기계식 엘리베이터 주차장이 많기 때문에 주차난이 심각합니다. 거의 주차 전쟁이고 출퇴근 시에 차 빼고 엘리베이터 기다리는 시간이 약 20분 넘게 걸리는 경우가 다반사입니다.